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到1949年，中国的城镇化水平上升至10.6％，仅增加了5.5个百分点，同期世界城镇化水平却增加了22.8个百分点。
近代时期我国城镇的发展具有以下两个主要特点：
第一，二元结构的城市体系。
1840年的鸦片战争，迫使清政府打开闭关自守的大门，开始加入世界经济体系。
从19世纪中叶起，资本主义工商业首先在沿海沿江城市中出现，随后波及东北和内地广大地区。
尽管这些发展从本质上说是服务于资本主义世界经济体系需要的，但随着商品生产的发展，形成了一批近代工商业城镇，其中上海、天津、大连、青岛、广州、重庆等城市迅速崛起，其地位逐渐超过邻近的苏州、北京、济南、成都等传统城镇。
一方面，由于上海等城市代表了更为先进的生产力，它们逐渐成为全国或大区的经济中心，并形成以它们为中心的商品生产、流通的经济网络乃至城市网络。
另一方面，广大内地城镇的变化不大，它们很少受现代经济的影响，其职能基本上仍起着中心地的作用。
这样，我国近现代城镇体系由一元的，以各级行政中心城镇为主体的结构，转向以近代工商业城镇为一方，传统的中心地城镇为另一方的二元结构。
在这个二元结构中，近现代工商业城镇居于统治地位。
第二，城镇发展速度加快，区域差异明显。
随着资本主义工业的发展，产生了不少新兴城镇，它们多为矿业或工矿业城市，如抚顺、鞍山、本溪、唐山、焦作、大冶、萍乡、玉门等。
我国煤铁资源主要分布在北方地区，使新兴城镇也多位于东北及华北地区。
这样，自魏晋南北朝以来，我国城镇主要在南方发展的趋势发生了逆转，北方再次成为城镇的主要发展区，其中东北成为我国近现代城镇化速度最快的地区。
另外，资本主义在南方的发展主要是在条件较好的长江中下游地区和珠江三角洲等地，其中一些地理位置优越的城市发展尤快。
但在很多交通不便，又没有什么特殊资源和外来经济条件刺激的地区，城镇发展不快，甚至有所衰落，与内地偏远地区城镇的情况相似。
2.1949年以来的中国城镇化
1949年，新中国建立，自此进入一个新的历史阶段，开始了大规模有计划的社会主义工业化建设。
相应地，城镇建设也开始有计划地展开。
60多年来，中国在艰难曲折的发展中取得了伟大的成就，经验和教训都是很丰富的。
关于中国城镇化发展阶段的划分，国内外学者看法不一。
根据全国城镇化水平的变化和相关重大事件，新中国的城镇化历史大致可以分为三个阶段。
（1）稳步发展的城镇化阶段（1949—1958年）。
由于重视按科学规律办事，各项比例关系比较协调，社会主义工业化建设取得了较好的经济效果。
1949—1957年，城镇化获得了短暂的健康发展。
其中，1949—1952年是国民经济恢复时期。
随着国民经济的恢复和发展，社会秩序安定，原先受战争影响迁往农村的人口，陆续返回城中。
1952年，我国城市总人口为7163万，占总人口的比例为12.5％。
1953年开始的第一个五年计划是我国经济发展、城市人口增长最快的时期之一。
在计划经济体制下，大规模的工业建设吸收大批农民进入工厂，工业化带动城镇化，城镇人口有计划地增长，全国城镇化水平从1949年的10.6％增长到1958年的16.25%，平均每年增加0.63个百分点。
农村人口通过招工、招兵和招生等途径有序地向城镇转移。
但是在这一阶段，我国城乡二元经济格局十分明显，城市吸引能力和辐射能力很差。
其中，城市人口的自然增长率高达3.3％，为新中国成立后的最高时期，并且城市人口机械增长率更高，达4.5％（城市总人口年平均增长率为7.8％），平均每年机械增加人口250万人，至1957年城市总人口为9949万，城镇化水平为15.4％。
总体来看，这一阶段为中国长远的工业化和城镇化发展奠定了良好的基础，但是忽视轻工业和第三产业的发展，造成了以后的经济结构失衡。
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